El mercado de la vivienda se frena en la Costa del Sol

Hace cinco años que el paradigma de sol y playa de la Península por excelencia comenzó a presentar síntomas de reducción en su actividad urbanística. Al menos, así lo señala el ‘Informe del Mercado Residencial Turístico de la Costa del Sol’ elaborado por el grupo consultor inmobiliario Aguirre Newman, que admite que la tasa de crecimiento de la oferta de vivienda nueva en la zona ha sido la menor del último lustro.

La construcción de casas plurifamiliares se ha visto mermada de un año a otro, presentando un incremento de nueva oferta durante el 2005 del 7,7%, prácticamente la mitad registrada en el ejercicio precedente, cuando subió al 14,8%. La estampa más repetida, aquella que recoge una hilera de chalés interminable parece que frena su horizonte, ya que el número de los mismos en venta se ha reducido un 17,5% en el último año.

La comercialización se resiente
Desde septiembre de 2005, las ventas han ralentizado el ritmo frenético al que nos tenían acostumbradas. El informe apunta como principales razones a la satisfacción del 100% de la demanda vip, a la escasa accesibilidad que permite el nivel actual de precios para compradores con menor capacidad adquisitiva, al estado de incertidumbre política encarnado en la actual gestora municipal y al surgimiento de nuevos destinos nacionales más económicos, como Murcia y Almería, e internacionales, como Bulgaria y Croacia.

El perfil del extranjero, tradicionalmente representado por británicos e irlandeses, se abre para hacer sitio a nuevos participantes de origen holandés y nórdico. El grueso formado por todos ellos es del 70%, frente a un 30% de carácter nacional que manifiesta su preferencia por localidades de la Costa del Sol como Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola. La oferta ha abandonado el centro neurálgico marbellí para probar fortuna en municipios como Casares y Manilva, ya que se trata de emplazamientos donde aún se dispone del espacio requerido para ubicar instalaciones de golf.

Más pisos, menos chalés
Las promociones se distinguen por la tipología de vivienda que las representa. En este sentido, el informe afirma que la vivienda en altura predomina sobre la unifamiliar y representa el 93% de la oferta inicial general. Por tipologías, la oferta inicial de pisos es ahora un 7,7% superior a la localizada en abril de 2005, mientras que la de chalés ha retrocedido por primera vez en los últimos tres años, marcando un 17,5%. Llama la atención en caso marbellí, donde ha retrocedido la oferta inicial de vivienda en altura por segundo año consecutivo.

La vivienda en altura ha incrementado su precio durante el último año un 2,6% por término medio como resultado del crecimiento del 7,1% del precio del metro cuadrado y la reducción del 4,3% de la superficie media de las viviendas puestas a la venta. En este momento, la vivienda media que se comercializa en la zona corresponde a un piso de dos dormitorios y 130 m², marcando un importe de 360.000 euros.

Por lo que se refiere a la vivienda unifamiliar, el precio medio ha disminuido un 3,1%. En los últimos 12 meses, la superficie media se ha reducido un 5,3% y el precio del m² se ha incrementado un 2,4%. El chalé medio puesto a la venta tiene tres dormitorios, una superficie de 236 m² y su precio de venta asciende a 537.000 euros.

El problema del ‘stock’
La oferta inicial está compuesta por un 34% de pisos y un 41% de chalés en ‘stock’. Como consecuencia de la ralentización de las ventas, la oferta de vivienda en altura ‘llave en mano’ pendiente de venta ha ascendido hasta el 15% desde el 13% de abril de 2005. La de los chalés ha pasado del 17% al 25%.

Los ritmos de venta han empeorado durante el pasado año. Las promociones de vivienda en altura tienen ahora un plazo medio de comercialización de casi 32 meses, tres más que hace un año. El empeoramiento ha sido más acusado en los municipios de Marbella, Mijas y Estepona. Los desarrollos de vivienda unifamiliar, por su parte, tardan una media de 33 meses en cerrar el proceso de venta, dos más que en abril de 2005, y se ha alargado especialmente en las localidades de Marbella y Sotogrande.

Por último, Aguirre Newman realiza una previsión en función de los resultados del informe. De esta forma, la consultora augura un mantenimiento de los ritmos de venta registrados, así como la disminución de la oferta a lo largo del presente año. En cuanto a los precios, éstos subirán por encima del IPC y cada vez cobrará más protagonismo la demanda procedente de Alemania, Bélgica, Holanda y los países nórdicos.


Fuente: Expocasa: Casas, pisos y chalets